lauantai 15. kesäkuuta 2019

Toukokuun menot

Toukokuustakin on selvitty ja siihen sattui isohko hankinta mikä saattoi tilannetta pakkaselle. Kuukausi olisi voinut olla loistava ilman "pakko saada" hankintaa mihin ei edes rahat riittänyt. Ostimme siis asuntovaunun mistä jo mainitsin tässä postauksessa ja siellä avasin myös asiaa enemmän. Nyt tuolla pihalla kököttää vaunu ja ensin sillä mennään mökin pihaan jussia viettämään niin eipä tarvi päiväseltään käydä kun mahtuu omaan majoitukseen nukkumaan. Mökki on suvun kommuuni ja yöpaikkoja vain vähän. Lisäksi jo pari muuta reissua tiedossa eli tähän peilaten vuokrauksella olisi tullut kuluja jo aika paljon. Toki osa reissuista olisi jäänyt tekemättä mikäli olisi pitänyt vuokrata. Kuten saattaa huomata selittelen hankintaa vieläkin itselleni kun harmittaa siihen otettu rahoitus. Käteiskauppana asia olisi ok.

Laitetaas tähän nyt alkuun toukokuun menoista ympyrää niin voi hieman spekuloida tilannetta.


Koska asuntovaunun ostamiseen tyhjennettiin BoN- tililtä tonnin käsiraha niin kulkuvälineestä kun on kyse nostaa se autokulut suurimmaksi tässä kuussa. Ruokamenoissa pääsimme ihme ja kumma alle tonnin ja se olikin toiseksi suurimpana menoeränä. Asumisen menot olivat mukavan alhaiset kun aiemmin tehdyt lainajärjestelyt toivat tähän kk 300€ pienemmän lyhennyksen ja sähkölaskukin oli pienin tälle vuoteen. Muut menot eivät niin ihmeellisiä olleet ja lasten menoista suurin kulu oli hoitoon mennyt lähes 200€. Menot olisivat jääneet 4t pintaan ilman vaunun ostoa ja nyt kk erotus oli reippaan 600€ negatiivinen.

Kuukauden säästöprosentti oli kuitenkin 10,3
Rehellisyyden nimissä nyt tuo luku huijaa aika lailla sillä eihän se ole säästöä, että ottaa säästöstä vaunurahaa ja laittaa sinne sitten takaisin ja huomio säästöksi takaisin laitetun rahan muttei ota siitä pois säästöstä otettua rahaa. Aivothan tässä nyrjähtää kun on niin monta muuttujaa. Eli tulos olisi varmaankin enemmän oikein mikäli laitettaisiin tuohon lukuun miinusmerkki eteen. 
Kuukauden säästöprosentti olikin -12,66..... vaikka toisaalta säilyyhän arvo tuossa pihalla. Omaa taloutta on niin paljon mukavampi huijata kun laskee vaan vanhoilla kaavoilla. Kuitenkin tulos on merkittävästi erilainen kun huomioi tuon säästöistä alkukuusta poistetun tonnin. Huhhuijaa :)


Tulot olivat viime kuun järkytystä vasten peilaten suuren suuret, mutta kuten kuvaajasta näkee on viimeisen 12kk aikana vain kolme pienempää kuukautta. Vuoden takaiseen toukokuuhun verraten tulot pieneni 470€. Tähän on nyt toistaiseksi totuttava kunnes tilanne muuttuu lisätulojen konkretisoituessa jossain kohtaa. Tällä hetkellä yritystoiminta on käymistilassa, vuokraustoiminnan tuotot jäävät firman kassaan ja nordnetin osingot ovat vain huhtamäen mitätön kymppi eli vetoapua ei vielä tähän hetkeen ole tarjolla. Työkuviot kuitenkin elävät ja muutoksia saattaa alkaa jollain aikavälillä tulemaan. 


Menoviiva olisi ilman vaunua ollut 4t paikkeilla ja silloin vain syyskuu olisi ollut pienempi. Ilman vaunua olisi myös ollut 350€ viime toukokuuta pienemmät menot. Voin siis puhua isosta onnistumisesta tämän kuun menojen osalta vaikkakin numerot ei valehtele ja kuvaaja on oikeassa paikassa. Ei sitä kuitenkaan aivan joka kuukausi ostella vaunua :) Kuukausi antoi kuitenkin uskoa siihen, että 4t raja on alitettavissa myös meidän perheen menoissa vaikkakin aika niukasti. Paljoa enempää ei oikein kärsi menoja laskea kun ongelma on ettei voi säästää itseään hengiltä. Ehkä vielä on jotain tehtävissä mutta enemmän alkaa olla tulojen kasvatuksen aika. Fokus siihen ja menot 4t viivan tuntumaan niin hyvä tästä vielä tulee.

Kesäloma on nyt alkanut ja ensimmäinen lomaviikko meni aktiiviperhelomalla kuortaneen urheiluopistolla. Mahtava viikko erilaisten aktiviteettien parissa ja täysihoidossa. Ensimmäistä kertaa oltiin tämmöisellä tuetulla lomalla ja tullaan kyllä jatkossakin näitä käyttämään. Vielä on lomaa jäljellä ja nyt rästihommat alta pois ja jussin viettoon mökille ensi viikolla. Tällä hetkellä elämä maistuu ja lomailu on mahtavaa :) Hyvää kesää kaikille. 



KOMMENTOI JA ANNA PALAUTETTA JOKO KOMMENTTIKENTTÄÄN TAI MAILAA varatonsijoittaja@gmail.com                      -KIITOS-

tiistai 21. toukokuuta 2019

Asuntosijoittajan alkumetrit

Aiemmin olen jo maininnut yritystoiminnan kautta pyöritettävästä hallisijoittamisesta ja nyt on otettu uusi aluevaltaus ja ryhdytty myös asuntosijoittajaksi. Ensimmäistä kuukautta mennään ja kulut on asunnosta maksettu ja vuokra tilille saatu. Asunto saatiin salkkuun edukkaasti valmiilla vuokralaisella yliopistokaupungista. Kohteeksi valikoitui vanhempi yhtiölainallinen kaksio. Vuokratuoton pitäisi olla päälle 8% jolloin voi puhua aivan hyvästä kohteesta. Oman pääoman tuoton ollessa 20% huiteilla voidaan puhua jo loistavasta. Ja jos lukuja vielä kaunistelee niin omaa pääomaa juuri nimenomaiseen kohteeseen ei mennyt kuin murto-osa kassasta sillä kokonaislainapaketti vedettiin uusiksi. Oikeastaan tämä kaksio ostettiin 3000€ omarahoituksella. Näin nämä luvut on hankalaa aina laskea aina yksittäiseen kohteeseen eksaktisti kun kyseessä on aina kokonaisuus.

Pidän tarkkaa kirjaa excelissä yrityksen kassavirrasta ja kun toimintaan lähdettiin 2017 jälkimmäisellä puoliskolla on homma ollut ainakin vielä lukujen valossa kannattavaa touhua. Asunnoista ei toki vielä ole kokemusta kuin tämän ensimmäisen kohteen verran. Esim 2018 vuosi mikä oli kokonainen vuosi oli vuokratuloja kolmesta hallista päälle 12t ja kuluja sitten reilut 8t. Yksi halleista ostettiin toukokuussa eikä siitä ollut laskelmaan kuin 7kk hyötyä. Ostohinta on luonnollisesti kuluista pois, koska kyseessä on kertamaksu eikä kiinteä kulu. Käytännössä nuo luvut siis kahden ja puolen hallin luvut. Pankille makseltiin liki 2t josta siis valtaosa oli lainanlyhennystä. Lisäksi yhdestä hallista lyhennettiin yhtiölainaa karkeasti 2500€ edestä. Kulut siis hallipuolella ovat todella pieniä ja siksi oman pääoman tuottoprosentit voi kivuta jopa yli 20% alvin kanssa. Ilman alvia jäädään sitten alle 20%, mutta mikä on todellinen totuus minkäkin kohteen kohdalla kun jonkin verran alveja sitten taas saa vähennyksiin. Yksi mittari on kesä -17 milloin osakkeen arvo laskettiin ja siitä tähän päivään on osakkeen arvo noussu 12,15%. Näillä kohteiden tuottoprosenteilla toimintaa peilaten voikin huomata ettei kaikki ole mennyt aivan optimaalisesti. Oppirahoja on makseltu käynnistysvaiheessa.

Yksi iso asia mistä olemme saaneet maksaa oppirahoja on ollut tilitoimisto. Aikanani valitsin pienen tilitoimiston pienillä kuluilla, mutta sen omistajan eläköitymisen yhteydessä asiakkaat myytiin Pretaxille. Nykyiselläänhän se tunnetaan Accountorina. Accountor onkin sitten niistänyt meitä useampaan otteeseen erilaisilla outouksilla. Mm osakeannin järjestäminen kavereiden tullessa mukaan oli noin tuplasti kalliimpi operaatio mitä se olisi voinut olla mikäli itse olisi tiennyt mitä ollaan tekemässä. Lisäksi on ollut muuta hämminkiä joista osan on kyllä saanut reklamoitua pois. Kaikkinensa tilitoimiston vaikutukset tähän pieneen sijoitustoimintaan on ollut kamalat. Tietenkin kun kyseessä on osakeyhtiö niin tilinpäätöksen tekeminen on hieman isompi urakka, mutta rajansa kaikella. Lähes tonni meni viime vuonna tilitoimistoon siitä hyvästä, että kymmenen tilitapahtumaa oli kuukaudessa ja kun nekin vielä samoja tuloja ja menoja pääosin. Viimein vuodenvaihteessa sain aikaiseksi vaihtaa tilitoimistoa. Saa nähdä miten tuleva vuosi tulee menemään uuden tilitoimiston kautta. Laskennallisesti pitäisi olla paljon edukkaampi.

Ensimmäinen kohteemme syksyllä -17 oli pieni 30m2 halli ja tästä ei ollut yhtään yhtiölainaa. Hallin vuokratuotto huitelee kuitenkin 12% paikkeilla. Hallissa ollut sama vuokralainen kokoajan mikä tuli ostaessa. Vaivaa ei ole ollut yhtään. Toinen halli 49m2 tuli siihen syksyyn myös ja siinä oman pääoman tuotto on karkeasti 17% luokkaa. Tämän vuokrauksessa meni kuitenkin parisen kuukautta alusta ja nehän luonnollisesti laskee koko tuottoa. Halliin joutui myös etsimään uuden vuokralaisen ensimmäisen vuoden jälkeen, mutta se sujui helposti ilman tyhjää kuukautta ja jopa korotetulla vuokralla. Kohde itsessään velattomana jääkin sitten vuokratuotossa tuolle juuri salkkuun tulleelle asunnolle. Kolmas halli 26,5m2 tulikin sitten toukokuulla -18 ja tämän hallin oman pääoman tuotto on jopa yli 19%. Näihin sitten kun huomioisi vielä kaikki verot ja tilitoimiston maksut niin alkaisi päästä jyvälle missä mennään todella. Kaikki kohteet on kassavirta positiivisia.

Hallien kanssa puljaaminen on tuntunut olevan tuottoisaa puuhaa, mutta asunto on kuitenkin pitkässä juoksussa varmasti paremmin arvonsa pitävä. Lisäksi jos taantumaa puskee päälle on asuntoihin silti asujansa, mutta onko halleille välttämättä käyttäjäänsä. Ensin luovutaan halleista ja vasta viimeisessä hädässä asunnosta. Hallien plussina pidän huolettomuutta kun jääkaapit ei hajoile ja yritysten kanssa toimiessa on erilaiset toimintatavat kun esim vuokra-asujien. Huonosti vuokransa maksavan yrityksen saa helpommin pois kun taas ketään ei voi jättää asunnotta. Hallien hinnat myös lähtökohtaisesti asuntoja pienemmät ja näin saa nopeammin munia useampaan koriin. Riski ja tuotto kulkee kuitenkin käsi kädessä ja siksi hallit eivät ole se turvallisin vaihtoehto asuntoihin verrattuna.

Varallisuutta voi kasvattaa monella tapaa ja itse näen tämän tien olevan siihen turvallisin vaihtoehto ja tarjoavan siihen nopeamman keinon kun osakkeisiin. Tämä tietenkin perustuu pitkälti velkavipuun mitä pankki näihin helpommin myöntää. Osakkeisiin en ole edes uskaltanut ottaa velkavipua vaikkakin se maltillisena auttaisi. Oma talous pitäisi olla ensin niin hyvällä mallilla ennen kuin siihen uskaltaisin ryhtyä. Hallit ja asunnot ovat lisäksi yrityksen alla ja siksi ne eivät hetkauta omaa taloutta suuntaan tai toiseen vielä tässä kohtaa. Korkoa korolle juoksee ja varallisuus kasvaa. Vauhdin pitäisi alkaa nyt vain kasvamaan kun massaa alkaa olla jo neljän kohteen verran. Jos nyt sattuisi kaikki kohteet jäävän tyhjilleen niin siihen on varauduttu riittävällä puskurilla yrityksen tilillä.

Mielelläni kuulisin kokeneempien tai muuten asioista perillä olevien kommentteja tästä sijoitusmuodosta. Ostan asuntoja podcastia tulee kuunneltua viikottain ja kova buumi tuntuu olevan päällä. Olemmeko ratsastamassa kohti vauraampaa tulevaisuutta kasvattamalla salkkua vielä lisää vai olemmeko aallonharjalla kunnes buumi räjähtää käsiin. Aikahan sen näyttää, mutta toistaiseksi näen tässä mahdollisuuden taloudelliseen riippumattomuuteen omalla kohdallani.


KOMMENTOI JA ANNA PALAUTETTA JOKO KOMMENTTIKENTTÄÄN TAI MAILAA varatonsijoittaja@gmail.com                      -KIITOS-

sunnuntai 12. toukokuuta 2019

Tunteet - Viiden tonnin riita

Haluan jakaa hieman tunteiden tuntemisen tärkeyden merkitystä. Jokainen päivittäin tekee ratkaisuja elämässään eri tavalla kun toiset ja mahdollisesti omaa järkeänsä vastaan. Helpoimpana esimerkkinä on vaikkapa riippuvuudet. Haluat säästää rahaa, mutta poltat silti savukkeita vaikka tiedät lopettamisen auttavan rahan säästämisessä. Tai haluat laihtua ja silti syöt herkkuja iltaisin. Esimerkkejä on valtavasti ja ymmärsit varmasti jo pointin.

Olemme perheenä matkustaneet jokaisena kesänä jonnekin päin suomea asuntovaunulla ja suurperheelle se on huomattavasti halvempaa kuin että majoittuisi muuten jonnekin. Kun se on omassa omistuksessa voi sitä käyttää useampiin reissuihin sen sijaan, että joutuisi vuokraamaan sen. Vuokraaminen on kuitenkin sen verran arvokasta ettei sitä montaa kertaa kesään viiti vuokrata ja sen takia oma omistus tuo vapautta reissata sekä mahdollisesti itselle vuokratuloja. Parina kesänä meillä ei ole vaunua ollut ja minua varsinkin on kirpaissut maksaa siitä lyhyestä reissusta useita satasia ja sitten ei ole ollut varaa vuokrata enää uudestaan vaunua ja on sitten jäänyt suomi kiertämättä. Oma vaunu tälle kesälle oli siis jo pitkään harkinnassa.

Olen aiemmissa postauksissa jo tuonut esiin meidän pariskunnan erilaisia rahatarinoita sekä kasvatuksen kautta saatuja malleja. Karrikoiden siis vaimoni on tottunut saamaan asioita ja minä tottunut jäämään vaille. Vaimollani on myös vaatimustasoa korkeammalla kun taas minulle riittää vähempi. Tämä epäkohta onkin pitkälti ollut meidän talousongelmien ja riitojen taustalla. Että kun sanotaan ettei raha ole tärkeää niin kyllä se meille ainakin sen verran tärkeää on ollut, että siitä on riitoja saatu aikaan. Taitaa olla myös suurimpien syiden joukossa mistä pariskunnat riitelevät yleisemminkin.

Yksi syy miksi vaunua emme ole saaneet nyt ostettua on ollut se, että kun viimeksi myytiin vaunu niin olikin heti rahareikää mihin vaunusta saatu raha upposi ja uudempaan vaunuun korvamerkitty raha olikin yhtäkkiä 0€. Ei vaunua eikä rahaa uuteen. Säästäminen tähän on ollut haastavaa kun säästöön muutenkin jää vähän. No se mitä on kevääseen mennessä säästetty onkin sitten mennyt kesällä vaunun vuokraan. Parina kesänä on menty taas vuokravaunulla. Nyt sitten olin saanut tästä pakkomielteen, että vaunu on saatava maksoi mitä maksoi ja sovin vaimoni kanssa budjetin sinne jonnekin alle 5t. Vaimollani on ollut tapana aina minun etsimistäni vaunuista sanoa ettei ne sovi tilan tai jonkun muun syyn takia ja tästä johtuen vaimo on saanut hoitaa vaunun katsomisen.

Tämän vuoden puolella minulle onkin sitten näytetty vaunuja yli 12t hinnalta ja aina vastaus on ollut vaimoltani ettei halvempia järkeviä ole tarjolla. Pitkällisten harkintojen ja etsimisten jälkeen oli sitten hieman alle 10t vaunu jäänyt ostoslistalle. Siinä oli kaikki mitä tarvii ja suurperheelläkin mahdutaan nukkumaan. Minun tehtävänäni onkin sitten ollut aina näiden kauppojen sopiminen ja rahoituksen miettiminen ja järjestäminen. Soittoa vaunun myyjälle ja säätöä ja selvittelyä. Sopimista pankin kanssa sopivasta maksujärjestelystä. Lainan saantia varten olisi minun pitänyt ostaa joko pankin henkivakuutus tai asuntolainaan korkosuojaus millä olisin tullut pankin silmissä vähäriskisemmäksi. Asuntolainaa oli juuri sen verran jäljellä ettei vakuutta ole sieltä käytettävissä. Päädyin korkosuojaukseen mistä olisi pitänyt maksaa yli puolen tonnia. Papereiden kirjoittaminen ja vaunun hakeminen oli sovittu alustavasti huomiselle. Lähdin iltavuorosta kotiin ja valmistauduin menemään nukkumaan aamuvuoroa varten. Kahdeksan tunnin unia ei ehdi taaskaan nukkua. Ahdisti. En tiennyt mikä, mutta jokin häiritsi.

Kotona tein nopeasti iltatoimet ja vaimo oli koneella kun olin jo menossa sänkyyn. Pysähdyin kertaamaan vaunukauppoja ja huomasin kiihtyväni. Huomasin olevani vihainen kuinka minut oli taas jyrätty ja taas olen ostamassa kalliimpaa vaunua kun mihin meillä on varaa. Ymmärsin ja vaimonikin ymmärsi että, mikäli kaupat tehdään tulisin olemaan tästäkin rahanmenosta katkera ja syyttäväni siitä vaimoani ja vaimoni kallista makua. Tajusin alistuneeni taas vaimoni tahdon alle ja suostuneeni taloudellisesti järjettömään isompaan vaunuun vain vaimoni mieltymyksistä ja pelosta ettei vaunua muuten saisi ollenkaan sillä vaimolleni ei halvat kelpaisi. Keskustelimme asiasta lähes pari tuntia ja vielä ennen nukkumaanmenoa olikin jo niitä alle viiden tonnin vaunuja löytynyt vaikkei ne nyt niin komeita ollut.

Aamusta sitten laitoin viestin pankkiin ja peruin lainan sekä ilmoitin vaunun myyjälle etten vaunua hae. Aamuvuoron aikana soitin sitten tauolla yhdestä vaunusta ja olin sitä jo lähdössä hakemaan parinsadan kilometrin päästä työvuoroni jälkeen kunnes myyjä pakitti hämärästi kaupan. Toista vaunua olin ostamassa kotimatkalla 40km päästä kunnes sitten kotona todettiin 300km päässä olevan meille juuri passeli vaunu juuri alle 5t hintaan. Ikää toki se 30v mutta mitä ne iät vaunussa ja oli kuitenkin juuri sisustusremontti tehty. Sitä sitten lähdin hakemaan ja yötä myöten tulin kotiin vetäen perässä isoa vaunua. Päivällä oli tunteja ja vieläkään en tiedä onko kaupat olleet hyvät vai löydänkö jotain yllätystä ostoksesta.

Tarinan opetuksena oli ennen kaikkea itselleni se, että jos en pidä omia puoliani niin minut jyrätään. Vaikka vaimoni kalliimpi maku onkin teoriassa perheemme talousongelmien syynä on minun alistuva uhrautuminen kuitenkin aivan yhtälailla syypäänä. Minä olen viime kädessä tehnyt päätöksiä joista olen sitten katkerana valittanut vaimolle jälkeenpäin. Nyt me molemmat onneksi tajusimme taas tapahtumassa olevan meidän perheen draaman ties kuinka monennen osan ja pystyimme vaihtamaan toimintamallia. Päättäessäni jäädä keskustelemaan sain kerrottua oman vilpittömän mielipiteeni vaimolleni ja kahden tunnin riidan seurauksena tuli säästettyä 5t. Harvoin on ollut noin taloudellisesti onnistuneita riitoja ja loppupeleissä vaimokin on tähän tilanteeseen tyytyväisempi. Taloudellisesti meillä ei toki olisi ollut tähänkään vaunuun rahaa ja nyt osaan kauppasummasta tuli rahoitus, joka täytyykin hoitaa nopeasti pois. Järkevämpää olisi ollut kerätä rahaa ensin ja ostaa sitten. Nyt maksamme joka kuussa korkoja. Lupaankin tässä ja nyt lähinnä itselleni maksavani tasaisesti suurempaa summaa rahoituksesta ja kun rahoitus on maksettu kokonaan pois jatkan tuon saman summan maksamista suoraan säästötilille. Jos minulla on varaa maksaa rahoituksesta kuukausierää niin silloin se on vain asenteesta kiinni maksaa rahoituksen jälkeen samaa summaa säästöön.

Joku saattaa päätään puistella meidän taas sortuessa rahoitukseen ja itsellenikin on lievää ostokrapulaa noussut. Tuntuu välistä erittäin pahalta ajatella joutuvani maksamaan useamman kuukauden ajan rahoitusta. Olen yrittänyt ajatella säästäväni kuitenkin kesällä vuokrausrahaa ja mahdollisesti saavan jotakin vuokratuloa vaunusta, mutta silti harmittaa tuo rahoitus. On se vaan harmi ettei vanhoista virheistä ole vieläkään opittu ja saada säästöillä mahdollistettua hankintoja. Kokonaisuudessaan olen kuitenkin ylpeä itsestäni ja siitä viiden tonnin riidasta. Tilanne olisi vanhalla kaavalla toimiessa nyt tuplasti huonompi. Kasvua on siis tapahtunut ja nämä ovat konkreettisia paikkoja huomata kuinka hitaasti ne omat toimintamallit alkavat muuttua paremmiksi. Tehtävää on vielä, mutta matka jatkuu.

Olisi mahtava kuulla onko teidän parisuhteessa tunnistettavissa tälläistä egoistin ja uhrautujan mallia. Ainahan nämä eivät näy samoissa asioissa, mutta monesti tämä tulee esiin juuri taloudellisissa asioissa. Vastakohdat monesti löytävät toisensa kun dominoivan kasvatuksen saanut löytää puolisokseen henkilön jolle voi uhrautua ja vanhempiaan dominoinut lapsi löytää puolisokseen reppanan jota voikin pompottaa mielensä mukaan. Molemmat tuntevat toisiinsa vetoa tunnistaessaan tulleensa henkiseen kotiin. Henkinen koti onkin vain tässä tapauksessa rakastumista omaan traumaansa. Sen sijaan, että kuulisi hälytyskellojen kilkatuksen sitä rakastumisen huumassa kuvitteleekin kuulevansa hääkellojen soiton. Arjen tullessa toinen kutsuu toista kasvamaan ja joko mennään peilin eteen tai laitetaan lusikat jakoon. Meillä on päätetty käydä peilin edessä ja peilata toinen toistaan. Rakkaus on verbi ja vaatii paljon tekemistä parisuhteiden onnen ylläpidossa.



KOMMENTOI JA ANNA PALAUTETTA JOKO KOMMENTTIKENTTÄÄN TAI MAILAA varatonsijoittaja@gmail.com                      -KIITOS-