maanantai 26. lokakuuta 2020

Ensiasunto myyntiin ja sijoitusasuntoa tilalle

 Tässä nyt kirjoittelen tuoreen sijoitusasunnon omistajana. Kaupat tehty tuoreimmasta kohteesta vain muutamia tunteja sitten. Fiilis tämän suhteen loistava. Perjantaina olikin toiset kaupat kun ensiasuntomme sai uudet omistajat. Nyt on sitten omakotitalo saatu vanhalta paikkakunnalta pois vaivoista ja kulujen osalta tämä myös tuo toivottua stabiloitumista. Jonkin verran rasitti taloutta varsinkin nyt lokakuussa kun koronan vuoksi otettu lyhennysvapaa oli loppunut.

Ensiasunto tuli ostettua 2010 ja jälkikäteen ajateltuna siitä tuli maksettua liikaa. Asuntolainaa oli jo lähtöjään pitkästi kun pankista sai hövelisti rahaa. Sitten vielä huonon rahankäytön seurauksena tuli pari "remonttilainaa" joista vain osa meni remontteihin, mutta suurempi osa huonojen lainojen pois maksuun ja elämiseen ylipäätään. Kaiken huipuksi kaksi peräkkäistä vesivahinkoa jotka kylläkin meni isolta osin vakuutuksista, mutta kuitenkin niiden yhteydessä tehdyt massiiviset remontit aiheuttivat semmoisia kuluja ettei ollut yhtään varmaa saadaanko lainoja edes kuitatuksi myynnissä. Toteutunut kauppa oli lopulta 7 tuhatta enemmän kuin aikanaan ostaessamme, mutta talon kunto oli uuden pesuhuoneen, saunan, vessan ja keittiön osalta reilusti parempi kuin ostaessamme. Kuitenkin tuntui hyvältä ettei saatu vähempää vaan olimme kymmenen vuoden asumisen aikana saanut tästä yli 30 vuotiaasta talosta silti hieman nostetuksi arvoa. Välittäjän palkkio ja kuntokartoitus huomioiden laina tuli kuitenkin kuitatuksi ja hieman jäikin. Jos summaa taaksepäin niin paremminkin olisi voinut mennä, mutta eipähän tullut takkiin. Asunto oli kuitenkin yli 10 vuotta kotinamme ja sen arvon mittaaminen rahallisesti ei ole oikein mahdollista. Jos miettii, että vastaavassa olisi asunut vuokralla niin eipä sitä nyt olisi saanut takaisin kuin korkeintaan takuuvuokran. Omistusasuminen siis kannatti tässäkin tapauksessa vaikkei kovin hyvin. Tietenkin 5v on myyjän vastuut päällä eli tilanne saattaa vielä elää, mutta toisaalta kuntokartoituksen jälkeen on tähänkin asiaan saanut suhtautua rauhassa. 

Tänään sitten oli kauppa yksiön osakkeista nykyisen kotimme läheisestä kerrostalosta. Kerrostalo on 60-luvun tuotoksia eikä sinänsä mikään helmi. Kaikki isot remontit oli taloyhtiöön tehty hiljattain ja kohteen voisi olettaa olevan hyvä kassavirtakohde pidemmän aikaa. Kohteen vuokra - vastikkeet takaavat vielä lainanhoitokulujen jälkeen positiivisen kassavirran joten asuntosäästämisen kannalta tämä tukee meidän haavetta päästä joskus rakentamaan. Mielenkiintoista tässä kaupassa oli myös se ettei tätä tehty firman kautta vaan tuli aivan henkilökohtaiseksi ostoksi vaimon kanssa ja näin ollen ensimmäiseksi sijoitusasunnoksi omaan talouteen. Vaimon opiskeluaikana meidän ei ole ainakaan alkuun järkeä ruveta omistusasujiksi niin tämä asuntovarallisuuden kasvu toimii tässä kohtaa hyvin näin. Vuokratuotto kohteessa on noin 7,5%, mutta kun omaa pääomaa meni ostoon niukanlaisesti niin oman pääoman tuotto reilusti parempi. Oman pääoman tuottoon kun laskee lainannostokulut sekä varainsiirtoveron tulee tuotoksi liki 60%. Tältä pohjalta kun tuota miettii niin voidaan jo puhua ihan hyvästä diilistä. Vipu on vaarallinen ase mikäli asiat ei suju ja eskaloituu riskit, mutta parhaimmillaan vipu on aivan loistava vetoapu sijoitustoimintaan. 

Jos mittaa meidän taloudellista matkaamme blogin aloitukseen ollaan tultu pitkälle. Sinänsä henkilökohtainen puoli on edelleen vähän niin ja näin ja uskoisin nettovarallisuuteni jopa laskeneen aiemmasta sillä aikaisemmin oli hyvin maksettu omakotitalon lainaa, mutta myydessä olikin lainaa ilmestynyt rutkasti lisää. Tämän takia mm Kioysaki ei laske nettovarallisuuteen omistusasuntoa sillä hän tulkitsee sen kulueräksi joka se siis tietenkin onkin. Nettovarallisuutta en kuitenkaan ole hetkeen laskenut enkä usko ihan hetkeen sitä vielä laskevani, mutta ehkäpä senkin aika olisi vielä tämän vuoden puolella. Nyt isoimmat muuttujat alkaa olla taputeltu ja sitä kautta talouteen on tullut selkeyttä. Kuitenkin isoin muutos ja kiitollisuuden aiheeni on tapahtunut yrityspuolen toiminnoissa. Blogia aloittaessani minulla ei ollut yritykselläni mitään toimintaa, mutta tänä päivänä siellä on 7 kohdetta tuottamassa. Iso muutos köyhän talon pojalle ja tuo turvaa taloudelliseen elämään. Tämän päivän asuntokaupan myötä onkin jo siis 8 kohdetta yhteensä vaikkakin tämä tuli henkilökohtaiselle puolelle. Pienestä on lähdetty ja pieniä ollaan vieläkin. Suunta on kuitenkin oikea. Onneksi tuli aloitettua.


KOMMENTOI JA ANNA PALAUTETTA JOKO KOMMENTTIKENTTÄÄN TAI MAILAA varatonsijoittaja@gmail.com                      -KIITOS-