tiistai 21. toukokuuta 2019

Asuntosijoittajan alkumetrit

Aiemmin olen jo maininnut yritystoiminnan kautta pyöritettävästä hallisijoittamisesta ja nyt on otettu uusi aluevaltaus ja ryhdytty myös asuntosijoittajaksi. Ensimmäistä kuukautta mennään ja kulut on asunnosta maksettu ja vuokra tilille saatu. Asunto saatiin salkkuun edukkaasti valmiilla vuokralaisella yliopistokaupungista. Kohteeksi valikoitui vanhempi yhtiölainallinen kaksio. Vuokratuoton pitäisi olla päälle 8% jolloin voi puhua aivan hyvästä kohteesta. Oman pääoman tuoton ollessa 20% huiteilla voidaan puhua jo loistavasta. Ja jos lukuja vielä kaunistelee niin omaa pääomaa juuri nimenomaiseen kohteeseen ei mennyt kuin murto-osa kassasta sillä kokonaislainapaketti vedettiin uusiksi. Oikeastaan tämä kaksio ostettiin 3000€ omarahoituksella. Näin nämä luvut on hankalaa aina laskea aina yksittäiseen kohteeseen eksaktisti kun kyseessä on aina kokonaisuus.

Pidän tarkkaa kirjaa excelissä yrityksen kassavirrasta ja kun toimintaan lähdettiin 2017 jälkimmäisellä puoliskolla on homma ollut ainakin vielä lukujen valossa kannattavaa touhua. Asunnoista ei toki vielä ole kokemusta kuin tämän ensimmäisen kohteen verran. Esim 2018 vuosi mikä oli kokonainen vuosi oli vuokratuloja kolmesta hallista päälle 12t ja kuluja sitten reilut 8t. Yksi halleista ostettiin toukokuussa eikä siitä ollut laskelmaan kuin 7kk hyötyä. Ostohinta on luonnollisesti kuluista pois, koska kyseessä on kertamaksu eikä kiinteä kulu. Käytännössä nuo luvut siis kahden ja puolen hallin luvut. Pankille makseltiin liki 2t josta siis valtaosa oli lainanlyhennystä. Lisäksi yhdestä hallista lyhennettiin yhtiölainaa karkeasti 2500€ edestä. Kulut siis hallipuolella ovat todella pieniä ja siksi oman pääoman tuottoprosentit voi kivuta jopa yli 20% alvin kanssa. Ilman alvia jäädään sitten alle 20%, mutta mikä on todellinen totuus minkäkin kohteen kohdalla kun jonkin verran alveja sitten taas saa vähennyksiin. Yksi mittari on kesä -17 milloin osakkeen arvo laskettiin ja siitä tähän päivään on osakkeen arvo noussu 12,15%. Näillä kohteiden tuottoprosenteilla toimintaa peilaten voikin huomata ettei kaikki ole mennyt aivan optimaalisesti. Oppirahoja on makseltu käynnistysvaiheessa.

Yksi iso asia mistä olemme saaneet maksaa oppirahoja on ollut tilitoimisto. Aikanani valitsin pienen tilitoimiston pienillä kuluilla, mutta sen omistajan eläköitymisen yhteydessä asiakkaat myytiin Pretaxille. Nykyiselläänhän se tunnetaan Accountorina. Accountor onkin sitten niistänyt meitä useampaan otteeseen erilaisilla outouksilla. Mm osakeannin järjestäminen kavereiden tullessa mukaan oli noin tuplasti kalliimpi operaatio mitä se olisi voinut olla mikäli itse olisi tiennyt mitä ollaan tekemässä. Lisäksi on ollut muuta hämminkiä joista osan on kyllä saanut reklamoitua pois. Kaikkinensa tilitoimiston vaikutukset tähän pieneen sijoitustoimintaan on ollut kamalat. Tietenkin kun kyseessä on osakeyhtiö niin tilinpäätöksen tekeminen on hieman isompi urakka, mutta rajansa kaikella. Lähes tonni meni viime vuonna tilitoimistoon siitä hyvästä, että kymmenen tilitapahtumaa oli kuukaudessa ja kun nekin vielä samoja tuloja ja menoja pääosin. Viimein vuodenvaihteessa sain aikaiseksi vaihtaa tilitoimistoa. Saa nähdä miten tuleva vuosi tulee menemään uuden tilitoimiston kautta. Laskennallisesti pitäisi olla paljon edukkaampi.

Ensimmäinen kohteemme syksyllä -17 oli pieni 30m2 halli ja tästä ei ollut yhtään yhtiölainaa. Hallin vuokratuotto huitelee kuitenkin 12% paikkeilla. Hallissa ollut sama vuokralainen kokoajan mikä tuli ostaessa. Vaivaa ei ole ollut yhtään. Toinen halli 49m2 tuli siihen syksyyn myös ja siinä oman pääoman tuotto on karkeasti 17% luokkaa. Tämän vuokrauksessa meni kuitenkin parisen kuukautta alusta ja nehän luonnollisesti laskee koko tuottoa. Halliin joutui myös etsimään uuden vuokralaisen ensimmäisen vuoden jälkeen, mutta se sujui helposti ilman tyhjää kuukautta ja jopa korotetulla vuokralla. Kohde itsessään velattomana jääkin sitten vuokratuotossa tuolle juuri salkkuun tulleelle asunnolle. Kolmas halli 26,5m2 tulikin sitten toukokuulla -18 ja tämän hallin oman pääoman tuotto on jopa yli 19%. Näihin sitten kun huomioisi vielä kaikki verot ja tilitoimiston maksut niin alkaisi päästä jyvälle missä mennään todella. Kaikki kohteet on kassavirta positiivisia.

Hallien kanssa puljaaminen on tuntunut olevan tuottoisaa puuhaa, mutta asunto on kuitenkin pitkässä juoksussa varmasti paremmin arvonsa pitävä. Lisäksi jos taantumaa puskee päälle on asuntoihin silti asujansa, mutta onko halleille välttämättä käyttäjäänsä. Ensin luovutaan halleista ja vasta viimeisessä hädässä asunnosta. Hallien plussina pidän huolettomuutta kun jääkaapit ei hajoile ja yritysten kanssa toimiessa on erilaiset toimintatavat kun esim vuokra-asujien. Huonosti vuokransa maksavan yrityksen saa helpommin pois kun taas ketään ei voi jättää asunnotta. Hallien hinnat myös lähtökohtaisesti asuntoja pienemmät ja näin saa nopeammin munia useampaan koriin. Riski ja tuotto kulkee kuitenkin käsi kädessä ja siksi hallit eivät ole se turvallisin vaihtoehto asuntoihin verrattuna.

Varallisuutta voi kasvattaa monella tapaa ja itse näen tämän tien olevan siihen turvallisin vaihtoehto ja tarjoavan siihen nopeamman keinon kun osakkeisiin. Tämä tietenkin perustuu pitkälti velkavipuun mitä pankki näihin helpommin myöntää. Osakkeisiin en ole edes uskaltanut ottaa velkavipua vaikkakin se maltillisena auttaisi. Oma talous pitäisi olla ensin niin hyvällä mallilla ennen kuin siihen uskaltaisin ryhtyä. Hallit ja asunnot ovat lisäksi yrityksen alla ja siksi ne eivät hetkauta omaa taloutta suuntaan tai toiseen vielä tässä kohtaa. Korkoa korolle juoksee ja varallisuus kasvaa. Vauhdin pitäisi alkaa nyt vain kasvamaan kun massaa alkaa olla jo neljän kohteen verran. Jos nyt sattuisi kaikki kohteet jäävän tyhjilleen niin siihen on varauduttu riittävällä puskurilla yrityksen tilillä.

Mielelläni kuulisin kokeneempien tai muuten asioista perillä olevien kommentteja tästä sijoitusmuodosta. Ostan asuntoja podcastia tulee kuunneltua viikottain ja kova buumi tuntuu olevan päällä. Olemmeko ratsastamassa kohti vauraampaa tulevaisuutta kasvattamalla salkkua vielä lisää vai olemmeko aallonharjalla kunnes buumi räjähtää käsiin. Aikahan sen näyttää, mutta toistaiseksi näen tässä mahdollisuuden taloudelliseen riippumattomuuteen omalla kohdallani.


KOMMENTOI JA ANNA PALAUTETTA JOKO KOMMENTTIKENTTÄÄN TAI MAILAA varatonsijoittaja@gmail.com                      -KIITOS-

2 kommenttia:

  1. Tein kirjanpidon suhteen saman virheen aloittaessani yritystoimintaa. Hankin kirjanpitäjän isosta firmasta, jonka perus kk lasku oli 100€, vaikka työhön meni kirjaimellisesti 15 minuuttia kolmessa kuukaudessa. Valitettavasti tämä ei ole vitsi, vein kerran paperit k-pitäjälle ja 15 min päästä oli 3kk kirjanpito sähköpostissa. Toki tuon 100€ päälle tuli vaikka mitä kuluja, jos menin kysymään yhtään mitään.

    Nykyinen kirjanpito maksaa 30€/kk ja kysymyksistä ei veloiteta mitään.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos kommentista! Oma virheeni oli laiskuus etten vaihtanut isosta heti pois kun vanha pieni toimijani lopetti. Kyllähän tuolla liikkuu niin monenlaista toimijaa ja hinnoittelua. Itse tekeminen ei kuitenkaan ole ajallisesti vaihtoehto kun vaatisi vielä opetteluun käytettävän ajan osakeyhtiössä. Tmi asia erikseen.

      Poista